中隐山农业生态养生养老示范园

项目概述

一、项目名称：中隐山农业生态养生养老示范园

二、项目单位：山西茂盛源农牧开发有限公司

三、项目地址：太原市清徐县清源镇大峪村、毛儿梁村

四、项目优势

  （一）“风水宝地”

相传清源有（现清徐县）八景，三景在中隐（中隐环青、清泉流碧、白石吐翠）。尤为神奇的是中隐山在七、八百年前就有道教圣地青龙洞，当年的石窑以及清泉尤在，一洼清泉涓涓不息、甘洌甜纯，当地人用此泉水来治疗皮肤病效果独特，声名远扬。

   （二）交通优势

　　清徐县地处省城太原近郊，西依吕梁，东望太行，汾河纵贯全境，东湖镶嵌城中。项目区位于清徐县城西北方向仅3公里，距太原市中心仅30余公里，东北与晋源区相连。交通便利，项目地距京昆高速清徐出口三公里，三O七国道改线直通大峪沟口。中隐山位于清徐县正北面，离清徐县城中心3公里，距太原市区30公里，紧靠大运高速，交通便捷。

   （三）气候优势

　　本县属暖温带大陆性气候，一年四季分明，年平均日照为2577.5小时，日照率达58%；无霜期183天；年平均气温随地势而有差异，平川为9.6℃～10.2℃，边山为10.4℃～10.6℃，山区为3.8℃～9.1℃；年均降水量为462毫米，大致可满足农作物所需水分。光热水资源相对较为充足的自然特征。

   （四）环境优势

　　项目位于中隐山腹地，属吕梁山脉，平均海拔800米，地层主要由砂岩、页岩构成。表层为风化的石砾，轻壤质黄土，地质一般稳定，适合建设。植被覆盖率为14%，以灌木为主。区域内有大量的人工葡萄园及果树林，呈现出古老农耕文化特征。植物葱郁，山水澄明，空气爽新，宁静幽奥，是老年人养老的理想场所。

   （五）旅游资源

紧临晋商文化胜地——乔家大院，背依晋商发源地——平遥古城；东北与晋祠景区、天龙山景区相连。纯生态的旅游环境形成了中隐山独一无二的景区优势，与山西省传统的以旅游观光为主的旅游模式形成了互补。

   （六）宜居宜寿

该景区是一个长寿之区。大峪村近年来年龄最长的老人雷大爷97岁。全村80岁以上人口占总人口的2.5%比距该村10华里的东范庄村多1.5个百分点。

   （七）成本优势

   50年租赁费非常便宜，13000亩土地租赁费50年租金每年为2.6万元。

   （八）政策优势

    国务院刚刚发布的＜＜服务业发展“十二五”规划＞＞指出：“提高观光旅游质量，大力发展休闲度假旅游和生态、文化、红色、乡村、森林、湿地、草原、海洋等专项旅游，提升旅游业发展的科技化、信息化水平。”　

　　要把＂乡村旅游发展＂作为重点。推进实施《全国乡村旅游业发展纲要》，建设一批乡村旅游及休闲农业示范村和示范县，加大对乡村旅游基础设施建设扶持＂。

　　要＂引入多种形式的市场主体，培育发展专业化的养老服务机构，鼓励民间资本和境外资本开发养老服务项目，参与养老服务设施建设和运营，积极扶持非营利性社会组织和中小型养老服务企业创新发展＂

五、市场需求

  （一）养老需求

    未来5-10年，太原市需建30000个养老床位。

   （二）养生需求

    目前随着人们生活水平的提高，中医养生、休闲养老、生态养老逐渐成为一种时尚。

   （三）旅游需求

    全国及太原周边每年去清徐观光旅游的大约有二百多万人次。

   （四）休闲需求

    目前在中隐山周围，每到周末，太原私家车就去携老扶幼过去，周围的农家乐节假日常常游客爆满。

   （五）置业需求

    以租代售，高档别墅价钱优惠。距离该景区10公里的成子村有一公司开发了100亩的休闲单体别墅，每套占地只有1.3亩，每套售价为80万元，现已销售一空。

六、项目规划

  （一）整体思路

    以“生态 休闲”为核心，以“休闲、休憩、度假、求知、浏览”为载体，集参与式、体验式、娱乐式、互动式于一体的中高端老年健康绿色养老园区。

  （二）、文化类

    宗旨是让老年人开心、快乐、不孤独、不寂寞。根据老年人个人条件、年龄结构安排精神生活，比如请国学大师讲学之类。中隐山作为全国的养老交流中心，和全国其他养老中心互助交流。开办各种类型培训、讲座班，每周都设置培训，讲座，可以根据个人喜好安排时间

   （三）休闲地产

　　单体养老别墅（度假式休闲农家小院），单个小院占地3-5亩、建筑面积200-500㎡，建筑格局中间为种植大棚，两侧为操作（或居住）空间，集居住、农事体验等功能于一体，每个农家小院都以种植大棚为主体，其面积不低于建筑总面积的60%-80%。农家小院外围设置荆棘或竹篱笆，种植绿色植物，主要是枣树、柿子树、梨树等经济林木，辅以周边的水景观系统，形成山环水绕、果树成片、葡园阶布的整体氛围，成为整个度假村的特色产品。

   （四）休闲农业

    农耕大棚与老年公寓，建成20个高科技联栋大棚，用于办公接待中心一个，老年公寓N个，医疗保健中心一个，体育健身中心一个，中医养生水疗中心（带游泳池）一个，文化交流学习中心一个，棋牌娱乐中心一个、和谐心理理疗中心一个，茶禅文化休闲中心，红酒养身中心一个，花卉园艺观赏中心、垂钓中心一个，营养绿色餐饮中心、商业服务中心等的建设。完成环境绿化美化、、园林景观、人工湖及水景观的建设。体现农耕氛围中生态餐饮、生态观光、生态康体、生态运动、生态会议、生态休闲体验等多功能的结合。在四季如画、满眼珍奇异果、鸟语花香、生态氧吧、置若诗画的景致中畅谈古今、吟诗作画、弈棋抚琴、说书演戏、商务洽谈、修身养性……，创造一种自然生态文化氛围下闲情逸致的享受，形成人与自然生态和谐优美的环境空间。

　　基础设施建设：水利基础设施建设及水资源开发，为了中隐山的水资源充分利用、保证生产、生活和景观用水，景区建设充分利用中隐山区域内特质的泉水、小老窑空水、地表水等各种水资源，引用我国博大精深的中医养生疗法，建设独具特色的中医养生水疗会所，内设高档客房、会客室、温泉养身池等，不仅可以让客户进行休闲度假，也可以进行一些商务聚会。

　　沿河而建，可依山傍水、可森林深处、可葡萄园中错落有致修建30-50座三晋文化名人（如三晋帝王晋文公、狄仁杰、王维、关汉卿、罗贯中、傅山、赵树理等）庄园。依据不同的历史名人的生活背景和文化氛围来装修与其生活时代和地位相符的建筑物（或窑洞、或农家小院或休闲别墅或气势宏伟的帝王豪宅等），可以采用古玩、字画来装饰，播放音乐来渲染，并为游客提供相关的图书文献来查阅，或以主人公的生活场景重现，或以主人公的代表作品的表演等各种表现手法突出体现名人文化特色和氛围，丰富和充实中隐山的文化内涵，提升度假村的文化品味，为山西的中高端客户提供具有浓郁文化氛围的休闲度假场所。

   （五）中高档老年娱乐服务设施

   “老吾老及人之老”赡养老人被视为中华民族的传统美德，而传统的老年公寓多在市区，或偏远郊区，以看护照顾老人为主。。中隐山山石独特，荒山台地广阔，绿化条件和潜力十分优越，在此地建设老有所怡安乐区，将为老年朋友提供温馨、舒适的生活和活动空间。中隐山的老年地产，以打造田园自在、恬静夕阳的生活环境为前提，不仅给老年朋友提供普通日常生活帮助，更要给老年人提供一种好的休闲生活方式。项目有两部分组成：一是为高端消费者提供的高档休养所，包括24小时护理、花园式休养住宿、科学健康的生活指导等；二是由慈善机构、基金组织赞助，为社会孤寡老人提供的公益性老年公寓。院内将建设多功能厅，棋牌室、阅览室等文化娱乐设施，为离退休人员提供一个远离城市繁华的居住场所，并提供给有共同爱好的老年朋友进行琴、棋、书、画等的交流的场所，让老年朋友真正体会到夕阳无限好的场景。

　　规划各种休闲活动：定期规划各种休闲活动，如运动养生、娱乐交谊、艺文技艺、宗教活动等。

　　学习与交流：

•老年学院，提供老年人学习交流的空间。

•满足老年人阅读喜好的图书馆。

•保存传统民俗艺术及技能的专业学习空间。

• 供老年人才艺和文体交流的平台、组织响应的社团活动。

　　健康养生：

社区设立温泉室内游泳池、中医养生水疗中心、矿泉SPA、足疗室、按摩室、美容院、桑拿室等，高龄老人理疗专区。设有康复训练室（针对老年康复的多种健身器材）、乒乓球、桌球、沙弧球、羽毛球、门球、棋牌等活动室，方便老年人开展各类室内健身活动。

各类休闲设施：

　　高尔夫球场、登山跑道、门球场、晨练中心、练功房、室内健身场所、乒乓球场、多功能厅、棋牌场、手工艺房、多功能厅、音乐厅、楼体间亭阁、休息区、广场、钓鱼池、养殖园、种植园等户外活动场所及多种户外活动器械，供户外健身娱乐。

   （六）农业、林业经营与绿化

六、服务对象，

     中高端客户，年收入5万--20万左右。

七、投资估算

   （一）融资需求2亿元。投资项目：

      1、200套单体养老别墅（度假式休闲农家小院）投资1亿元；

      2、一号园区投资2500万；

      3、休闲农业投资3000万元；

      4、一期3号工程，投2500万元；

      5、园区内水系、绿化、美化、硬化路面加上配套基础设施投入2000万元。

八、收益估算

   （一）、200套单体养老别墅（以租代售）投资1亿元

    一套占3-5亩土地，建筑面积200-500㎡，成本价50万，，租期35年，每套售价100万元，每套毛利50万元，投资期一年， 100万元×200套=20000万元，实现毛利10000万元

   （二）、一号园区投资2500万，建成270个床位，会议室、餐饮以及其它附属设施。其中150个床位为固定收益每月2000元，按80%的入住率计算，120个为床位为宾馆价位，按150元一天计算，按60%的入住率计算。150×2000元×12月=360万元×80%=288万元；120×150元×365天×60%=390万元；会议室、餐饮以及其它附属收入按床位收入的30%计算：（288万元+390万元）×30%=203万元。本项年销售收入为288+390+203=881万元

   （三）、休闲农业投资3000万元，主要以大棚为主，老年公寓为辅，增加500个床位，一个床位按年均32600元收费，年销售收入为

32600元×500=1629.6万元

   （四）、一期3号工程，投2500万元，建10个五星级套房，每天按2000元收费，入住率为60%。年销售收入为10×2000元×365天×60%=430万；同时，增设中医养生理疗，设30个床位可实现销售收入30×800元×365天×60%=520万；增设葡萄酒庄园、消费型酒吧、茶艺馆、高档商务会谈会所按年收入500万元。一期3号工程年销售收入430+520+500=1450万元

   （五）、园区内水系、绿化、美化、硬化路面加上配套基础设施投入2000万元。

     以上（二）+（三）+（四）年销售收入=881+1629.6+1450=3960.6万元。如果按5年投资回收期计算，可实现销售收入19803万元，按30%的运营费用（水、电、人工工资）计算，19803万元×30%=5940.9万元，实现营业利润18903-5940.9=13862.1万元

九、投资收益估算

   （一）单体别墅项目

　　投资期一年，可收回投资1亿元，分得毛利5000万元，投资毛利率为50%。

   （二）其它三个项目

    投资期3--5年，按5年计算，可收回投资1亿元，分得营业利润6931.05万元，平均每年为1386.21万元投资营业利润率为13.86%

   （三）保持收益权5年

    可分得营业利润6931.05万元

十、投资总收益估算

   （一）资金占用平均余额（年）：（2+1+1+1+1）\5=6\5=1.2（亿元）

   （二）年获取投资收益（年）：

    [5000+6931.05+6931.05]\5\12000                                                   =18862.1\ 5\ 12000=31.4 %

十一、融资方式

    股权融资、债权融资、其他合作模式

             山西茂盛源农牧开发有限公司

2015年12月14日